中国养老产业的7句箴言与8大趋势（深度好文）

在国内产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老产业，市场各类媒体分析、案例报道汗牛充栋。今天我们用简洁清晰的文字归纳养老产业总体态势，阐述未来发展趋势，供各位参考。


7句箴言


第一句：中国养老产业正在起步期，养老体系的整体构建是当前政府和各类社会组织的重点任务。


用国务院印发的2013年35号文件的定义，当前中国社会“养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出”。有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为企业界带来了新的机会。


第二句：当前正值政策红利窗口期，市场机会值得把握。


养老产业的发展是个全社会参与的过程，为了配合市场需求，政府频繁出台各类鼓励政策，为开发投资带来发展契机。在政策红利的驱动下，社会各方力量投身养老产业。毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近五年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。


对于房地产开发来说，每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。一种较为理性讨巧的做法是，在这个机会期间获得土地，同时研发养老产品和服务，等到项目建设完工时，服务运营体系也基本配置到位，后续再逐步完善，这也是一个跟时间赛跑的挑战。因为当前市场还没有特别成熟的标准和规范，这样就给企业一个喘气的机会，允许市场试错，然后再确定行业标准，这也是房地产界的一种通行开发模式。每一批伟大企业的诞生，都有更大一批试错的企业倒掉作为垫背。一将功成万骨枯，正如首富万达在商业地产封帝的荣耀背后，多少商业地产商死在了赶往罗马的大路上。


第三句：不能盲目乐观地估计养老地产的市场份额，居家养老、社区养老仍是社会主流养老方式。


正如国务院35号文的政策明确规定，“到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。”因此，家庭养老、社区养老仍然是目前积极发展的郊区新型养老社区的最主要竞争对手。


广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式。养老本质是一种生活方式，其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。


“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远，那失败的概率就会比较高。


第四句：没有资源，免谈养老地产。


与所有的主题地产一样，养老地产的核心是养老产业，而不是房地产开发。养老产业是一个专业性非常强的领域，其中医疗护理资源是其中的核心。没有医疗资源的依托，只是营销概念。当然，几乎现在所有项目都看重这一点，都会包装医疗资源作为营销概念。但一个显而易见的常识是，中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上，中国民营医院的前进步伐都步履蹒跚，养老地产的医疗资源获得难度肯定更大。没有全面的医疗资源支撑，只有部分营销概念，这样的项目很难接受得住市场检验。


还有一种资源就是政府关系资源、养老产业链上的各类资源，没有资源，免谈养老！


第五句：拿地可能容易，但盈利并非想象那样丰厚。


在国家政策扶持的背景下，养老地产的拿地肯定比血战中的住宅市场更为容易，明智的开发商会借养老的名义拿地，错过窗口期可能要等下一个十年，但养老地产的利润未必有十年前住宅市场井喷时的利润丰厚。养老专业地产产品的建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理，都是消耗利润的部分，同时养老社区的吸纳量是另一个影响盈利的因素，从国外经验来看，缓慢的社区入住率是养老地产现金流的杀手。根据日本的经验，养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。所以，不管是传统的养老院还是养老地产项目，对项目的调研定位、策划规划、运营管理非常重要，专业的医养咨询机构能帮助您减少试错的成本，助力您项目利润最大化。


我们要明白，养老，你是想挣哪方面的钱？挣养老服务的钱？设施的钱？品牌的钱？还是其他的，也许这些都是中低的利润，而最高层次的是挣土地的钱、资本的钱！


第六句：硬件设计是基础，团队运营是关键。


从产品研发和设计来看，仿照日本、美国等发达国家的经验，产品的技术细节设计很容易普及。这种核心设计技术只要在小范围的专业设计院和公司圈子里普及即可传播到大众市场，很多地产公司今天与美国某某养老机构合作，明天又要与欧洲的合作，过一段时间又传出要与法国的合作，水土不服，就是没有落地成功一个养老项目。学人家的硬件是最低级的，而最难的还是运营的标准化和养老服务团队的建立。


养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要有战略性的手法获得。


因此一些打算长期坚持在该领域经营的公司，已经着手从酒店、医疗等行业挖掘管理人才，再通过到国外进行专门的养老管理培训来建立自己的人才队伍，这一种做法也是长久之计，市场没有充沛的现成资源，那就只能自己造血，或者与专业的养老产业咨询公司合作。


第七句：四大类型机构角逐，人力资源竞争是根本。


总体来看，根据投主体和资金来源，养老项目可以划分为以下几种类型：


1、保险类金融企业投资型。


保险公司在当前所有致力于养老地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前试点运行的“以房养老”的倒按揭政策，都为保险公司提供了度身定做的商业模式。同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。


要知道，保险资金中50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中长期资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配性。


2、房地产开发企业投资主导型。


如果说现在绿城、万科、保利、绿地等品牌开发商纷纷涉足养老地产，也只是形势所迫。对于一些百亿级以上的房企，如何在房地产领域内，再寻找到一个新的成规模的高增长市场，或许养老地产是为数不多的几个市场之一。


但上市的房地产开发商的业绩压力和企业先天禀赋，决定了这类企业开发的养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，概念大于实质。开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境正是其的缺陷。因此我们看到，开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。


3、医院系产业主导型。


医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有不少公立医院或者民营医院也在跃跃欲试，试水养老地产。医院的核心竞争力毋庸置疑，但医院的级别和专科门类决定了其主打的养老项目的市场吸引力。


另一方面，医院系的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，仍有不少差距。这方面的短板与房地产企业合作联姻是正道。因此我们看到很多医院设立健康产业集团，将医院的资源与社区老年公寓项目资源打通，老年公寓内的定点医护窗口成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院系参与打造养老产品的一个动力来源。


4、轻资产服务企业主导型。


养老地产服务体系构建的核心有两项，第一是专业医疗资源，第二是专业的护理资源。部分轻资产的养老管理公司，正是填补了专业护理资源的空白。


公开的数据显示，通常情况下3个老人需要一个护理员，以此计算中国至少需要1000万养老服务人员。而目前全国所有养老机构人员只有22万，符合资格的仅2万。现在来自台湾、日本、美国等各类海外地区背景的专业养老服务机构如雨后春笋在生长，这将成为未来养老产业的中坚力量。


总体来看，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快。能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。


原因有三：第一，商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在50岁以上人群。


第二，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。如果社会观念不转换，养老地产整体机会有待观察。在这点上，政府文件精神表述的更为准确，而成功的养老地产项目更是以一种"居住社区"的形式提供居家社区养老服务，让老人养老不离家不离自己熟悉的社区。严格意义上说，养老地产是一种衍生品，而项目定位在哪个层次定位哪类客群，决定了项目的生死！


第三，医疗资源是稀缺品，抢完了就没有了，短期很难复制量产。相比商业服务业需要的专业化程度，医疗及护理服务业是个极其小众的行业。没有专业人才支撑的养老项目只能昙花一现，远期难以为继。


如同商业地产，除了以销售产权为主快速去化的养老项目，大多数新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否，目前各类模式和项目案例还尚待观察，现在论成败，时间还过早。但就中国整体的老龄化趋势和巨大的养老产业机会而言，房地产下半场，无论是蛰伏、跃进还是转型，进军养老也许会是一种不错的选择！


8大趋势


趋势一：养老产业与养老事业加速分离


面对国内不断加强的社会养老压力，对政府而言，如何加快养老事业发展，“保基本，兜底线”，是国家当下最关心的问题。对养老产业的发展，政府更多的是通过放宽行业准入，加强质量、安全、价格等方面的行业监管和推出制度建设，以规范引导各种社会力量介入养老产业，推动中国养老服务业的快速发展。2014年后，中国养老产业与养老事业加速分离。


趋势二：养老用地的供地政策限制将逐步放开


宋卫平在2012年9月的一次养老论坛上说，绿城不能大规模介入养老地产的最重要障碍之一就是不能低成本获取养老用地。北京市国土局在2013年年初公布的全年5650公顷的供地计划里第一次单独列项养老设施用地，供应100公顷。无独有偶，2013年年末，深圳市出台的新政中也打破养老用地政策限制，以办公用地基准地价标准的30%测算，推出经营性养老设施用地。虽然由于各种原因最终停止出让，但一线城市的供地政策试点突破也预示着2014年后养老用地的供地政策限制将逐步放开。


趋势三：养老地产盈利模式逐步明朗


2013年年末，继长江养老后，平安养老也获得中国保监会批准，可拓展资产管理业务范围，增加“受托管理委托人委托的以养老保障为目的的人民币、外币资金；开展养老保险资产管理产品业务”。春江水暖鸭先知，对养老产业高度敏感的险资和房企早几年就开始研究布局未来养老地产业务。到而今，中国式养老地产盈利模式已经越趋明朗。比如：绿城的“学院式养老”，保利的“三位一体”养老模式，“邻里式养老”。这些先行者们通过几年的战略发展研究和项目试水实践，给中国式养老地产发展模式带来很多有益的方向探讨。我们认为，2014年后中国养老地产的盈利模式将越趋明朗。


趋势四：养老产业发展的真正主力军开始启动


当下在国内推动养老产业发展的更多的是险资和央企，而应该有所作为的真正主角——医院，却默默无闻。其实在国外，例如美国、日本、澳大利亚、台湾等国家或地区的养老产业发展都是以医疗资源为主力军，因为养老产业的核心是服务，而服务的核心是医疗和长期照料。无论是健康活力老人，还是半失能、全部失能的老人都要依赖护理、生活照料、心理慰藉等特殊资源，而国内的医院有大把患者排队等着送钱，“钱”景一片光明，自然没工夫关注养老产业。


值得庆幸的是，这种局面正在慢慢改变。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，要“探索医疗机构与养老机构合作新模式”。如此一来，“医养结合”怎样使医院资源得到更有效利用成为养老地产发展的新命题。在这方面，复旦医院旗下的泰福健康，蓝卡集团的蓝卡健康已经有了很多有益的探索，相信2014年后养老产业发展的真正主力军会发出更大的声音。


趋势五：从“跑马圈地”到“圈人圈资源”


随着社会各阶层对养老事业及产业的关注，去地产化的呼声越来越高，大家希望养老地产不要成为房企新一轮“跑马圈地”的手段，而是真正脚踏实地做好国民需求的养老产业的实事。而要做实事，就撇不开养老产业人才匮乏、综合配套难以成型这个核心阻碍。专业的人，专业配套资源的争夺、占领，在2014年将更为激烈。比如：复星计划全国并购500家医院以打造自己的大健康业务体系；世贸也在整合“医院和教育”资源启动自己的养老地产项目；恒大更是和哈佛大学合作在中国成立“哈佛医院”。另，据坊间消息，亲和源副总裁张昊岩已经空降杭州某名企。


趋势六：养老物业的运营、营销将更受重视


保利西塘越、万科随园嘉树、复地星堡……很多项目都将在2014年进入销售期、运营服务期。由于过往对老人身心需求的研究不足和关注不够，使得现有养老项目的落地性并不强。并且由于对各地养老市场空间的研究也缺乏体系研究，区域内有效养老需求到底有多大空间，什么样的宜老化产品、综合配套服务体系、产品服务价格才是这些有效需求老人能接受以及愿意接受的等一些问题逐渐凸显，我们认为，2014年后养老物业的运营、营销将更受重视。


趋势七：第三方机构介入更深


有需求就有市场，面对养老产业各种战略战术问题，相信2014年后将有越来越多的第三方机构介入养老地产领域。比如合众佑泽养老在北京和山东就成立了专业化的养老地产和医养结合咨询策划研究团队；清华城市规划设计院早在2012年就成立了专业化建设设计研究团队；而专门做养老产业的基金也已产生，例如北京喜神资产。


第三方机构的介入，对解决养老产业发展中的各种问题，将发挥更大作用。


趋势八：养老地产产品更加多元化


随着对老人自身的需求研究，各大房企将逐步展开自身的全国养老业务布局，产品体系将逐步完善，不再仅仅关注中高端养老市场，不再聚焦活跃老人，针对不同购买力客户的中低端养老公寓，针对介助、介护老人的综合性养老社区相信也将越来越多面市。


国内的养老产业还处在探索阶段，可能8年、10年后才能初见端倪。在2013年政策元年，顶层设计之下，各方面工作都有了长足进展，但仍然缺乏总体规划、制度标准不完善、监管机制不到位、硬件软件都尚需不断创新完善，要做的事情还很多。