房企纷纷进入养老医疗，地产大佬怎样投资民营养老医疗？

前言：目前，“地产+养老医疗”成为了地产界和养老医疗界的热门话题，地产企业转型养老医疗健康已经成为新常态。据不完全统计,在地产拓展业务的风潮之中，转型养老医疗方面的房企已超过17家,其中包括万达、富力、万科、恒大、绿城等。

 

从2014年开始，房企转型成为一个时髦话题，到了2015年已形成风口，成为原本沉闷的房地产板块最大的股价引爆点。据上证报记者的统计，截至2015年底，涉及转型及多元化发展的近50家上市房企中，有三分之一转型大健康领域。在东方证券首席研究员竺劲看来，房企转型的三大方向可简称为IMF，即“互联网+”（Internet of things）、养老医疗大健康（Medical Care）和大金融（Financial Service），而从转型房企的数量上来说，养老大健康领域无疑吸引了最多房企，成为最热门的转型领域。

 

根据行业证券研报显示，截止到2016年，140多家房企中，有41家房企已经或者正在转型，主要涉及养老医疗、能源、互联网、金融、军工、材料、影视传媒、环保八个方向。其中养老医疗占比最高，约13家。

 

众多领域中，为何地产大佬都开始紧盯养老医疗健康这块肥肉？

 

天时+地利+人和，地产进军养老养老医疗时机已来。

 

第一，中国经济发展机遇和政策导向：“十三五”规划建议将“健康中国”上升为国家战略，拟将健康养老医疗产业规模扩至10万亿元量级。

 

2010年12月，《关于进一步鼓励和引导社会资本举办养老医疗机构的意见》，明确提出鼓励社会资本办医。鼓励和引导社会资本举办养老医疗机构，有利于增加养老医疗卫生资源，扩大服务供给，满足人民群众多层次、多元化的养老医疗服务需求。

 

2013年10月，国务院印发了《关于促进健康服务业发展的若干意见》，进一步明确多元化办医格局，向紧缺型养老医疗机构方向引导。鼓励企业、慈善机构、基金会、商业保险机构等以出资新建、参与改制、托管、公办民营等多种形式投资养老医疗服务业。

 

2014年1月，《关于加快发展社会办医的若干意见》，全面开放社会资本办医，简化并降低审批门槛。

 

2014年3月30日，国务院发布《关于印发全国养老医疗卫生服务体系规划纲要（2015—2020年）通知》，提出大力发展非公立养老医疗机构，积极推动移动互联网发展，健康大数据应用、惠及全民的健康信息服务和智慧养老医疗服务。

 

2016年6月24日，国务院发布《关于促进和规范健康养老医疗大数据应用发展的指导意见》，指出健康养老医疗大数据是国家重要的基础性战略资源。特别提到“互联网+健康养老医疗”，鼓励政府和社会力量合作，注重盘活、整合现有资源，积极鼓励社会力量创新发展健康养老医疗业务，整合线上线下资源，探索互联网健康养老医疗服务模式。

 

2016.10.25,中共中央政治局审议通过，国务院发布《健康中国"2030”规划纲要》，的提出到2030年，促进全民健康的制度体系更加完善，健康领域发展更加协调，健康生活方式得到普及，健康服务质量和健康保障水平不断提高，健康产业繁荣发展，基本实现健康公平，主要健康指标进入高收入国家行列。到2050年，建成与社会主义现代化国家相适应的健康国家。推进老年医疗卫生服务体系建设，推动医疗卫生服务延伸至社区、家庭。健全医疗卫生机构与养老机构合作机制，支持养老机构开展医疗服务。推进中医药与养老融合发展，推动医养结合，为老年人提供治疗期住院、康复期护理、稳定期生活照料、安宁疗护一体化的健康和养老服务，促进慢性病全程防治管理服务同居家、社区、机构养老紧密结合。鼓励社会力量兴办医养结合机构。加强老年常见病、慢性病的健康指导和综合干预，强化老年人健康管理。推动开展老年心理健康与关怀服务，加强老年痴呆症等的有效干预。推动居家老人长期照护服务发展，全面建立经济困难的高龄、失能老人补贴制度，建立多层次长期护理保障制度。进一步完善政策，使老年人更便捷获得基本药物。

 

2017年10月18日上午9：00中国共产党第十九次全国代表大会开幕会在人民大会堂大礼堂举行。习近平主席代表第十八届中央委员会向大会作了题为《决胜全面建成小康社会夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利》的报告。习主席提出实施健康中国战略。人民健康是民族昌盛和国家富强的重要标志。要完善国民健康政策，为人民群众提供全方位全周期健康服务。深化医药卫生体制改革，全面建立中国特色基本医疗卫生制度、医疗保障制度和优质高效的医疗卫生服务体系，健全现代医院管理制度。加强基层医疗卫生服务体系和全科医生队伍建设。全面取消以药养医，健全药品供应保障制度。坚持预防为主，深入开展爱国卫生运动，倡导健康文明生活方式，预防控制重大疾病。实施食品安全战略，让人民吃得放心。坚持中西医并重，传承发展中医药事业。支持社会办医，发展健康产业。促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接，加强人口发展战略研究。积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。”

第二，老龄化社会趋势的到来，健康、养老产业均被认为发展前景巨大。养老医疗用地性价比高：相比高企的商业用地价格，养老医疗用地便宜到等同于白送，且地理位置往往位于居民密集、人口繁华的地带。这对许多地产商来说，不失为一个“曲线救国”的好方法。

 

例如，在万达青岛东方影都项目中，住宅用地2083元/平米，科教用地219元/平米，医卫慈善用地楼板价是150元/平米。住宅用地是医卫用地的14倍，差异巨大。谁能放过这块热饽饽，地产商们都希望从政府方面争取到更多优惠。

 

第三：居民健康意识提升，对养老医疗需求旺盛：由于中产及富裕人群的崛起，越来越多人非常迫切改善现有养老医疗服务。根据《中国富裕人群调查报告》，有86%的精英人士对现有养老医疗服务表示不满，迫切需要专家进行治疗、希望拥有完善的术后康复和专业家庭护理。而且，精英人士们消费力强，对费用不敏感，更关注医院设施环境、医生素质和诊疗效率等问题。

 

天时+地利+人和三种因素的加成影响，也使得房企们大步迈进养老医疗行业。甚至还有房企选择直接退出房地产行业转向养老医疗保健领域。

 

国内30家地产公司进入养老医疗，最早自2000年开始：

 

从时间上分析，2013年地产+养老医疗火热有几个原因，其一是所谓的地产行业“白银时代”的到来。当时万科集团总裁郁亮撰文称，彼时“房地产行业已经度过了最黄金的岁月，人人弯腰都可以捡到黄金的时代结束了，房地产进入了白银时代”。在此时间节点前后，地产公司纷纷开始进行多元化业务尝试，进入能源、商业、物流、教育、养老医疗等领域，养老医疗大健康是其中非常重要的一个分支。当年有万科、运盛、珠江、世联等地产公司开始开拓养老医疗业务。


01合作方多为外资养老机构

 

从以上项目来看，地产商共建医院的合作方往往是外资养老医疗机构。

 

因为在养老医疗布局上，高质量的医师招募、医院品牌建立和医院管理运营是地产商投资的重难点问题，房企有资金少资源；而外资养老医疗机构大部分来自养老医疗医院发达的国家和地区，进入中国市场则是有资源缺资金。双方优势互补下，更容易产生良好的化学反应。房企出硬件服务和资金，外资养老医疗机构出技术、设备和管理团队。

 

02综合性医院以中高端人群为主

 

在综合性医院的建设上，地产商定位人群一般为中高端人群。比如2016年，万达与IHG合作，投资150亿元在青岛、上海、成都建立三家国际综合性医院医院，由IHG运营管理并使用IHG品牌。三座医院均按照国际顶尖标准设计建造。大城市优质养老医疗资源总量不足，成为万达考虑介入的原因之一。万达其他业态如顶级写字楼自身拥有的建造和设计优势，成为定位中高端客户群的保障，能引流对口客户、“滋养”养老医疗，而高端养老医疗机构聚集的人气又能反哺万达。本质上并没有离开地产的大框架，而是形成了一种新型生态圈。

 

03专科医院切入以门槛高、热度火的领域为主

 

专科医院方面，地产商进入的往往是门槛较高或者热度较火的领域。恒大、绿景在肿瘤专科医院、心血管专科医院有所布局；恒大还把韩国的整容医院纳入旗下，进入了前景庞大的医美行业；万科更是在抢占市场空白较大的儿童医院市场。但由于管理费高昂的问题，放弃于海外养老医疗机构合作，转而向复旦大学儿童医院进行合作。但是民营专科医院如何跑赢当地强势的三甲医院，第三方配套服务、选址、以及客源获取等因素就成为考虑的关键。

 

04诊所以基础养老医疗为入口

 

如今分级诊疗政策下台、医生多点执业放开，基础养老医疗呈现百花齐放的态势。地产进入诊所业态，往往也立足于基础养老医疗。比如，远洋集团(6.01,-0.12, -1.96%)建立的“海医汇”就是努力扮演“三甲医院离岸门诊部”的角色。一方面与三甲医院合作，聘用名医坐诊；一方面，建立转诊“绿色通道”，覆盖三甲医院、专科医院等为大病转诊，建立闭环式养老医疗服务。

 

但想要获取更多客流，做好分级诊疗的“守门人”是一方面。能否切入商保，解决支付问题更成为民营诊所需要思考的问题。

 

05老龄化极具加快，养老服务，大有可为

 

从投资的角度看，地产公司发起的养老医疗投资基金或者在养老医疗领域的直接投资不是很多，原因在于养老医疗本身是一个长周期、慢回收的产业，与地产公司在建设周期、资金回笼期上较有差异，不易受到地产公司的青睐。

 

综合来看，地产+养老医疗的主要领域还是以养老医疗服务为主，对上下游的医药生产及医院管理介入的较少，追求投资带来的与地产主业的协同，功能性更强。

 

随着中国老龄化的社会状况逐渐显现，养老养老医疗前景仍旧非常明朗。

 

06养老服务可能占据未来养老医疗地产的江山

 

截止到2017年底，中国60岁以上的人口达到2.4亿人，65岁以上的人口达到1.58亿人。新增60岁以上的人口首次超过1千万，今后将按一千万为基准往上增长，所以老龄化的速度之快、规模之大，世界前所未有。

 

老龄化的巨大需求，加上养老上升为国家政策，未来，养老服务可能占据中国养老医疗地产的半壁江山。

 

面对这种情势，目前已经有许多地产商纷纷布局养老和康养领域。万科已初步形成三大产品线，即随园嘉树（大型养老社区）、随园护理院（国际化老年康复护理机构）和随园之家（社区居家养老服务照料中心）。

 

保利落地“三位一体”（即居家养老、社区养老和机构养老）的养老战略，培育养老生态圈。绿城在2014年就成立了上海蓝熙健康管理有限公司，主打社区养老医疗和家庭养老医疗，包括为业主提供健康档案、健康管理、疾病诊断、康复护理等四大方面的健康服务。太阳城已在全国多地建设有养老地产项目，是目前最成功的一批养老地产之一。

 

但从整个行业情况来看，养老地产仍处于起步阶段。由于养老地产资金投入量大，包括养老医疗、康复护理、交通等配套设施，需要有雄厚的资金作保障。所以，一般在此布局的都是大型地产公司。

 

07机遇与挑战并存，投资需谨慎

 

养老医疗行业是朝阳行业不可否认，但风口背后也存在房企和养老医疗行业之间巨大的文化鸿沟。养老医疗行业讲究精耕细作，回报周期慢；而房地产行业则粗犷开放，追求快速地回报效率。

 

08机遇虽好，但暗流涌动

 

挑战重重，医院运营、战略定位、获客等因素需周全考虑。

许多地产商在没有对行业进入深入研究前，以“管理”是互通的为理由，盲目进驻养老医疗行业，浮躁运作，导致转型失败。

比如上海国际医学中心，它是上海第一家营利性的高端综合医院。医生专家配置顶级，以“交大系”为主的8家三甲医院多点执业专家医生；基础设施堪比五星级酒店；但经营一年多，入住率仅一成左右，运营成本超亿元，业绩不甚理想。

 

一方面是其投资方与运营方的磨合不甚融洽，运营出现问题。

 

二是地理位置偏远，患者、专家不愿前往，再加上公立医院特需未剥离，医学中心的优势难显现。

 

许多地产商在布局养老医疗上，都会出现类似的问题：

 

管理运营存在欠缺，有些地产商，太相信资本的力量，把医院管理想得太简单。医院管理见效慢、投入高，地产过分注重业绩，管理容易出问题。目前地产跨界尚未有成熟的运营模式，所以，地产商会更多的选择与经验丰富的养老医疗公司、养老医疗机构进行合作，后者给予资源、技术上的支持。

 

01医院品牌特色定位不清晰

 

许多地产在入驻养老医疗行业时，只根据最赚钱的科室入手，然后再考虑是做综合还是做专科，对本身的品牌特色定位不清晰。

 

这就存在区域内优势学科竞争问题，比如高端综合医院，常常会被所在区域公立医院的专家门诊号所压制，如果没有突出的学科优势、人才优势，很难吸引病患流量。

 

02病患流量如何吸引

 

这个问题其实与上两个问题息息相关，如果医院管理不到位、定位没有解决患者就医痛点，很难获得消费者的认可。

 

所以，地产这只大象，想要真正在养老医疗领域跳舞并没有那么简单。

03 人才，一直是最大的障碍

 

此外，人才的缺失，是所有地产养老医疗发展最大的瓶颈。即使是像上海国际医学中心这样拥有顶尖人才团队的高端医院，依然逃脱不了人才对其发展的束缚。虽然医生多点执业得到政策支持，但实际执行起来仍有困难。每个院对于医生多点执业细则不甚相同且繁琐，打击了年轻医生的积极性。另一方面，民营医院在吸引人才时，即使给出了超出同行业标准的薪水，也很难摆脱医生们对于职称、福利、行业口碑的追求，好的管理人才难寻觅。

 

所以，如何找到优秀的人才、留住优秀的人才，成为地产商需要跨越的珠峰。不过可以想象的是，地产养老医疗发展是大趋势，在未来将有更多地产入驻。在大浪淘沙中，谁能更贴近民众的需求，谁就能突出重围。