养老项目选址必须考虑的3类21项因素

养老地产选址问题实质上就是研究养老地产所选地址与周围环境的互动关系，这里的互动关系也就是养老地产选址所要考虑的影响因素。综合老年人和开发商两个角度选出影响因素如下。


1.环境因素


优良的环境条件对老年人的身心健康很重要。环境因素不仅影响老年人居住的舒适度，也影响着开发商选址决策结果、开发成本等方面。环境因素主要包括：


（1）空气质量。良好的空气环境利于老年人出行以及锻炼身体。空气质量评价主要指周边空气污染情况，包括悬浮微粒、氮氧化物等。


（2）周边绿地覆盖率。绿地覆盖率是指一定区域内总的绿地覆盖面积除以城市总面积得出的数值，区域内绿化越好，居住环境越舒适，越能吸引老年人前来养老。


（3）周边湖泊、河流的距离。养老地产选址离湖泊、河流越近表明周围环境越好。


（4）周边度假区的距离。度假区一般会选在有山水的地方，且环境较为优美，距离度假区近则表示养老地产所选地址整体环境较为良好，利于老年人的身心健康。


（5）周边噪声污染源的距离。噪声是影响人们正常生活较大的因素之一，周边的噪声太大会影响老年人正常的生活，给老年人的身心健康造成负面的影响，进而会降低购买率。


（6）周边污染工厂的距离。老人身体机能的下降对污染比较敏感，如果居住的环境离污染源近，对老人的身体和心理都会产生危害，因此会降低养老地产的购买率。


（7）周边垃圾处理厂的距离。老年人的免疫力普遍降低，养老地产选址离垃圾处理厂较近会对老人身体产生影响。





2.配套因素


完善的配套设施是一个成功的养老地产的必备条件，也是老年人在选择时考虑的因素之一，房地产商在选址时理应给予足够的重视。配套因素主要包括：


（1）周边大型超市的距离。便捷的生活配套对老年人而言很重要，这是他们在选择养老住房时考虑的重要因素之一。对开发商而言，如果周边有配套设施，就可以节约相应配套设施的建设成本。


（2）周边农贸市场的距离。老年人注重养生，很多人喜欢自己做饭，居住地周边是否有农贸市场，也是许多老年人考虑的因素之一。


（3）周边医院的距离。老人伴随着年龄的增大，无论是从心理上还是身体上，都对医院有着很强的依赖性。因此老人在选择养老住房时医疗条件也是他们着重考虑的因素之一。


（4）周边公园的距离。公园已经成为老年人户外休闲活动的主要场所，因此养老地产选址也应考虑周边公园的距离。


（5）周边文化馆、体育馆的距离。老年人的闲暇时间很多，丰富的业余生活有利于老人的身心健康。因此优质、齐全的休闲配套设施有利于丰富老年人的精神生活。


（6）周边公交、地铁的数量。老年人行动不便，对公共交通的依赖性很强。便利的交通系统方便老人出行。


（7）周边主干道、次干道的距离。老年人选择养老居住地时会考虑周围的交通系统，方便子女平时的探访。


3.经济因素


对于开发商而言，养老地产的经济效益是衡量其选址是否成功的重要标准。老年人在选择养老地产时会考虑自身的经济能力，因此开发商在选址时要考虑一定区域内的经济水平。经济因素主要包括：


（1）房价，是指一定区域内房屋的均价。这直接影响消费者的购买能力，若所选区域的房价太高则会导致一部分老年人无力承担，降低了养老地产的购买力。


（2）土地的价格，开发商取得土地时付出的价格越高则表示开发成本越高，承担的风险越大；同时高地价会使得开发商预期的房屋定价比较高，因此会降低老年人对养老地产的购买力。


（3）周边竞争者数量。养老地产在选址时，应尽量避免与其他竞争者在同一地点开发建设养老地产项目，避免形成竞争，影响销售效果，进而影响经济效益。


（4）区域人均消费水平。在养老地产选址时，开发商会考察该地区的人均消费水平来预测养老地产的购买力。


（5）区域人口密度。人口密度是开发商做决策的重要因素，人口密度越大表示消费者市场越大，无论是潜在的客户还是现有的客户，表示开发商在该区域取得更好市场效益的可能性会更大。


（6）城市发展规划。在进行养老地产选址时不仅要考虑区域短期规划还要考虑长期规划，依照现有的资源以及发展趋势来配置养老地产，为开发商选址提供依据。


（7）政府支持度。政府对其支持力度的大小直接影响项目的规划选址过程。政府支持给予土地或税收等方面的优惠越多，对房地产开发商来说预期经济效益越好。本文摘编自《养老地产选址影响因素重要性分析》，作者：苑颂、李素红、方洁。