养老地产轻资产运营的实施路径

“轻资产运营”不是一个新概念，从地产到文旅，从餐饮到零售，几乎各行各业都在打造自己的专属轻资产模式。相比之下，养老地产作为近几年才火热起来的新兴领域，轻资产运营模式尚在一步一个脚印地探索和积累之中。

那么，轻资产到底有多“轻”呢？其实，这里的“轻”是相对论，是相对于传统地产的“重资产”（大投入、大建设、大风险）而言的，更加强调通过发挥企业的软实力（特别是品牌价值）及在某一方面的核心竞争力（比较优势），获取相应的投资回报。

简言之，花小钱，办大事。不过，“轻资产”绝不意味着不用投入（资金、技术、人力等）或是占便宜，一家优秀的轻资产运营企业可以做到“重于泰山”。对养老地产而言，轻资产运营具体包括产业研究、规划、产业运营、资本运作、资源整合、产业服务等方面内容。

为什么越来越多的养老地产投资商向“轻”看齐？是趋势的必然还是机遇的偶然？

首先，基于养老地产本身的开发周期长、资金投入大的特点，以及近两年地产行业利润率的持续下降，“大兴土木”的重资产开发受限。

其次，土地指标有限，特别是大城市更为吃紧，在此背景下，养老用地竞拍自然更为激烈，使得最终拍卖价格高于土地出让底价，溢价显著。加之土地政策日趋严格，“拿地难”倒逼养老地产商寻找新的业务方向，轻资产运营确实是一个不错的选择。

再次，国内房地产企业经过二十余年的发展，已经进入到“二次创业”阶段。如果说养老地产上半场拼的是规模、速度、土地，围绕“地产”转圈圈。那么，随着越来越多的企业（特别是新兴房企、金融企业、互联网企业等）加入养老地产大军，下半场的游戏规则悄然发生改变。谁能把养老的文章做到极致，谁才能真正在行业洗牌中脱颖而出。换言之，轻资产运营已成为衡量企业能力的重要指标。

当下，养老地产实施轻资产运营模式，有以下4种路径。

一是盘活存量资产。

目前存量资产转型养老政策尤为利好。可以转型养老的存量资产主要为以下几种：工业用地、社区服务用地、公共事业用地、公益用地、烂尾楼盘、办公楼、公用设施用地、园林地域、存量酒店及度假村、集体用地、旅游用地。

其中涉及最多且具有代表性的为工业用地、公共事业用地和办公楼，不少央企及地方国企，皆根据自有存量用地的特色属性，通过各种合作与开发方式，从土地获取方面实践着轻资产化。

二是发展养老地产金融。

面对我国亿万级的养老消费市场，养老产业的“银发经济”也逐渐成为诸多金融机构布局的必争之地。部分金融机构进入养老地产，开始探索新型盈利模式，但整体处于初级阶段。

通过金融产品的购买，体现养老地产入住权或相关使用权，由金融机构进行资金运行，这是养老地产金融的运营模式。

三是发展“互联网+”思维。

随着互联网和信息技术的快速发展，养老服务行业搭上互联网这辆“快车”，养老模式将更加智慧化发展。借助互联网发展养老地产项目，将大数据和定位技术引入养老地产项目，通过数据分析促进资源的整合利用、提高照护效率、促进服务质量，打造符合老龄人的宜居环境，更好地为企业服务。

四是合作、并购布局。

随着我国老龄化程度的逐渐加快，养老改革也在加速推进，而这释放的万亿养老市场有待挖掘。对于已布局、即将布局养老地产的企业来说，强强联合成为行业发展首选，同时资金实力雄厚的企业亦通过并购的方式实现对养老地产的快速布局。

例如，房地产企业与银行合作，利用房地产企业在全国布局、资源整合优势以及银行在金融服务的优势，有助于增强其在养老市场的行业竞争力，从而促进了养老地产的轻资产模式发展。

综上，当追求轻资产的方向已在业内达成共识，“轻”与“重”并非“水火不容”的对立面，而是一种可以兼容的状态。区别在于其所占的比例大小，是以轻带重、以重带轻还是轻重并举。

对养老地产商而言，向轻资产运营转变，也不意味着对于重资产的绝对放弃。

把核心业务做强、做大、做重，辅助业务自然就会轻起来，没有重的板块扎根落地，完全轻飘飘、空荡荡的，不会有任何的希望和未来发展。