投资必读，寸土寸金的主城区开办养老机构，这9种建设模式可借鉴

当前，养老机构遍地开花，很多人嗅到了中心城区投资运营养老机构的商机，于是城区当中大量的闲置物业都被考虑用于养老服务设施建设，这就导致很多城市养老服务设施有三个明显趋势:

一是社区的建成年代与距离市中心的距离呈正相关，社区越靠近市中心，建成年代越早，老龄化程度越高，养老服务设施的达标率越低，社区养老问题也越突出，其中空间和土地等建设条件是制约因素；

二是设施的数量、种类、规模均未达到规范指标要求，缺乏恰当的维护和运营，不同规范对社区养老服务设施类型的诉求不统一，种类概念模糊且关注点不全面；

三是从实地调研来看，街道社区根据自身的实际情况探索了一些符合自身特点的养老设施建设模式。

1.社区养老服务设施的4类布局思路

从目前国内的实践经验来看，社区养老服务设施的布局模式主要可分为四类，且通常复合存在于社区中，譬如某些社区既有“大而集中”模式也有“小而分散”模式，或者“小而分散”与“沿街均布”模式共存。

大而集中。对于一些规模较大且有足够土地资源的街道，可采取“大而集中”的分布模式增加养老服务设施，即建设综合型养老服务设施。这不仅有效利用了土地资源，还很好地控制了设施的建设成本和运营成本。

小而分散。建设年代较早的街道，由于社区及其周边地区的土地资源紧张，没有新建综合性老年服务设施的条件，因此，最佳方式是采取“小而分散”的分布模式，增加养老服务设施的种类和数量，即把小尺度单一功能的设施“微创”置入社区。

沿街均布。对于一些封闭性强的新社区可采用“沿街均布”的分布模式，将经营不佳的商铺改建为养老服务设施。这不仅提升了设施的使用效率，也大大加强了设施的开放性和标识性。

边界位置。在一些土地资源并不丰富且设施极度匮乏的区域，社区交界位置配建养老服务设施的做法能够发挥最大的覆盖效益，同时为多个社区提供服务，充分提高设施的使用效率和可达性，是一种有效的开发模式。

2.社区养老服务设施的9种建设模式

经分析，建设模式主要有四种形式:一是功能置换，二是原址扩建，三是空地新建，四是社会资源整合，合计9种模式。

其中，每种类别针对现实的差异还有不同的实现形式，所有的建设模式都基于两个设计要点:一是增加的养老服务设施无论在规模上还是功能上都应与社区本身匹配；二是其建设或改造成本应控制在一定范围，以保证其经济性和实用性。

功能置换

“功能置换”是多种建设模式中最常见也最易实现的模式，但在功能用房紧缺的情况下往往伴随着“原址扩建”。

（1）居住单元的功能置换

主要指对原居住单元的内部空间进行功能置换和适老化改造，形成老年公寓、托老所或是日间照料中心。这种置换模式不但能较好地保留小区原有的居住环境，还能有效提升其使用的便利性和可达性。

（2）运营不佳店面的功能置换

不少社区都存在一些商铺、餐馆因地理位置不佳或是运营失败导致生意清淡、面临倒闭的现象，如将这些店面全部或部分置换为老年活动室、老年食堂，就可以在有限的土地资源上将设施的效益发挥到最大，原本失活的店面也能重新树立价值。

（3）沿街商铺的功能置换

在整个街道中，沿街商铺的位置一般开放性好、标识度高、可达性佳。而且，当这条道路位于两个或两个以上社区交界位置时，其土地资源的使用效率将远高于社区内的其他位置。如果能将其中几个商铺改造为养老服务设施，那么它的辐射范围可覆盖到周边几个社区，设施的效益也会大幅度提升，对街道社区养老的发展有较大帮助。

（4）社区服务中心内的功能置换

对于占地面积不大的设施，譬如老年服务中心站、服务站，可以通过在社区服务中心增设功能用房或是开设服务窗口的形式满足。这样不仅能节约设施的建设成本，也有效提高了社区服务中心的管理效率和使用效率。

原址扩建

（5）原址扩建

当社区老年人口数量增加，老龄化程度加深时，养老服务设施的面积、床位和配套功能往往处于滞后状态，满足不了当下的规范指标。在这种情况下，可以通过原址扩建的方式来满足老年人需求。相较空地新建，这种建设模式能有效节约土地资源和建设资源。

日本结缘多摩平老年公寓就是很成熟的扩建案例，设计者在老年公寓东侧扩建了大约400平方米的两个配套附属设施用房，分别是“集会食堂”和“小规模多功能居家介护设施”，完美解决了设施原本面积紧张、功能缺失的问题(见下图)。

空地新建

（6）空地新建

空地新建适用于两种情况:一是在居住单元底层架空区域中新增功能用房；二是在社区规模较大、土地资源丰富的情况下，在空地上建设大规模综合型养老服务设施。

社会资源整合

（7）将养老院及托老所与幼儿园、学校并设

在人口呈现负增长且深度老龄化的若干年后，将幼儿园或学校与养老服务设施连接起来，有效利用既有建筑扩大其面积，不仅能满足老人渴望与儿童相处的亲子心理，还可以将养老设施和幼儿园统一建设、规划、管理，节约建筑与和管理成本。如日本幸朋院老人院就是这方面的典范(见下图)。

（8）社区与连锁酒店合作打造居家养老服务中心

两者合作推出日托养老和上门家政等多种服务类型，由社区委托，连锁酒店统一管理和运营，采用购买服务、社区补贴的形式，有效节约建设成本，充分利用空间资源。

（9）社区与快餐连锁店合作打造银发餐厅

街道利用辖区单位资源，以共建共享的模式合作建设老年食堂:由餐饮店统一管理和运营，街道社区提供补贴，解决老小区土地资源紧缺的问题，降低建设成本、提高运营效率。另外，银发餐厅还可以提供订餐送餐服务。

3.结语

城市建成社区，特别是老社区，在养老设施需求、建设条件方面的差异性决定了社区养老设施规划布局与建设模式必须走多元化的路子。社区养老服务设施的分布模式建立在社区老年人口百分率、社区规模和社区形态等基础条件之上，每个社区的分布模式都具有独特性、非单一性。

理想的分布模式往往能有效指导社区的设施建设方向并提高其使用效率，降低管理成本，社区养老服务设施的建设模式也都依托于此。在建设预算内，选择适合的建设模式，能充分利用土地资源和社会资源，节约建造成本，避免浪费。

《养老产业投资开发与运营管理操作指南》

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