中国养老地产发展机遇、融资特征与融资渠道

从长期看前景乐观，短期内竞争加剧。从养老项目来看，基于长期照护的养老项目专业化和高端化是最有效的突破点。

 

中国老龄化正在加速，高端养老地产经历了十余年的探索，面对老人数量不断的增多，传统养老地产重地产轻服务的格局正在发生改变，未来高端养老地产项目如何实现突破，这成为老龄化社会需求迫在眉睫的现实需求，也为养老地产发展提出新的要求。

 

未来我国高端养老地产的发展将存在五大趋势：

 

第一，发展趋势上，长期看前景乐观，短期内竞争加剧。

 

从长期趋势看，有两个重要因素越来越发挥作用，首先，中国人口老龄化加速，在本世纪初进入老龄化社会后，中国老年人口规模持续上升，2015-2035年进入急速老龄化阶段，预计2035年中国60岁以上老年人将超过4亿。不仅如此，中国人口少子化、高龄化还将持续，这都对未来养老地产需求产生重要的刺激作用。

 

其次，中国经济持续发展，随着收入倍增计划的实施，越来越多家庭进入中等收入家庭，人均可消费能力提升，老年人口自身收入来源以及收入能力得到拓展，加之人口结构变化，未来老年人口市场化倾向提升，这同样会促使长期内我国高端养老地产有效需求急速增加。

 

但从短期看，我国高端养老地产的竞争加剧，表现为投资与参与主体的快速增加，在当前政策背景以及房地产等不同行业告别早期传统盈利模式的情境下，更多类型企业加速布局进入养老地产，除房地产行业外，保险行业等快速进入，未来还将有更多类型社会资本涌入，这使得短期内有效需求无法对应成比例扩展的情况下，未来高端养老地产争夺有效客户的竞争加剧。

 

第二，从投资风险看，三大风险依然存在，需要更多政策与经营模式创新。

 

中国高端养老地产的投资风险集中表现为前期投资大、回报周期长、长期利润率低。这在短期内难以得到有效化解。

 

从政策层面看，需要未来加快推动养老金融的发展，创新金融领域的参与方式，通过投资主体的多元化降低高端养老地产的短期投资风险。

 

从经营模式看，养老地产的产业链需要更进一步延长，地产、保险、护理、医疗、文体娱乐、旅游、零售、餐饮等行业需要加速融合，如此才能进一步发挥各产业自身的专业化优势，并有效降低投资企业因为过多的专业化投资所造成的重资产风险。

 

从利润回报看，长期内高端养老地产的回报率都不可能过高，这是因为养老行业自身特征所决定，从国际上看，目前高端养老地产的平均投资回 报都不超过10%，未来，高端养老地产在经营上需要打造基于多元服务的更具选择更富弹性的利润群，而非单一的传统地产经营的租售回报模式。

 

第三，从需求动力上看，高端养老地产在当前还是养老地产化，未来需要向养老服务化转变。

 

我国养老地产的发展时间较短，目前高端养老地产的兴起主要还是源于地产行业升级，这当中传统的地产行业暴利模式的终结起着很重要的作用。高端养老地产的兴起可以说本身是传统地产行业经营模式的创新与转变，但在发展的过程中，受制于发展阶段，在目前乃至以后的一段时间，传统的地产经营理念和模式的影响还依然存在。

 

在当前的高端养老地产的交易中，从需求方的角度看，在需求动力上，还是存有传统地产交易的特征，即无论是租赁还是直接购置都更多源于投资视角的增值保值，以及基于租售所带来的背后的生活方式社区化以及分层化;而从供给方的角度看，目前的高端养老地产的供给还主要反映出一种市场稀缺性下的供给模式。

 

以上都表明，我国高端养老地产本身还是一定程度上处于养老地产化，房地产的特征更大于养老本身，而从长远发展来看，高端养老地产的竞争性必然加强，竞争的内容将从地产转向养老服务本身。

 

有鉴于此，我国高端养老地产未来将会更多地向养老领域的专业服务化转变，地产行业特征将会从当前的主导竞争力，向延长后产业链中单一地产节点的专业化转变。

 

第四，从养老服务业发展进程来看，我国高端养老地产存在两大特征。

 

一是基于家庭联结的郊区化。我国是一个“家”为核心的社会，养老当中，更多地需要体现“家”的存在。除了部分以旅游旅居为特征的面向活力老人的高端地产外，更多类型的高端养老地产需要考虑到地理位置，也即更多选择郊区，但同时与主城区保持一定距离，方便老人与主城区家庭的联结。

 

二是基于智能化的社区嵌入性。我国居家养老是未来最基本的养老方式，其次是社区养老，最后才是机构养老，但随着养老地产经营方式的创新，高端养老地产不仅仅满足高消费能力的机构养老，还可以采用“嵌入”的方式，满足社区养老的需要。随着智能化的进一步发展，高端养老地产本身的社区养老水平以及居家养老联结的程度将更加紧密。

 

第五，从养老项目来看，基于长期照护的养老项目专业化和高端化是最有效的突破点。

 

养老是一个综合概念，除了基础性的经济养老外，还需要满足日常照护以及精神赡养，高端养老地产的“高端”不仅仅体现在满足基本的经济养老，还体现在日常照护的高 级化以及满足部分精神文化的高层次需求上。

 

通常来说，除短期变化的文化体验式养老和长期的宗教禅修式养老外，基于老年人需求的多样性，在精神文化需求上，很难在固定成本约束下获得重大的突破，为此，面向普通老年人的日常照料和面向高龄或疾病老年人的专业化长期照料则成为众多高端养老地产专业化服务过程中的重点。

 

随着不久的未来我国长期照护保险制度的建立以及逐步完善，中国老年人在长期照护上的有效需求会在较大程度上得以提升，而这会进一步扩宽高端养老地产的市场能力。