干货丨首次公开，万科社区化养老服务实践经验总结

养老模式的转变

 

由于家庭的小型化，子女与父母分开居住，从而形成许多“空巢”家庭或独居家庭，给照顾老年人带来不便。但如果离开自己熟悉的生活环境，长期住在护理院、养老院等养护机构的老年人中，不少人患有抑郁症症状，其健康状况和生活质量都不理想。研究显示，有抑郁症症状的老年人在医疗、社会活动、身体功能以及生活质量等方面都面临严重问题。

 

养老行业3大误区

 

1. 养老，规模化

 

养老单体项目动辄上千，甚至上万张床位是目前养老项目的开发趋势，但这种大规模、集中式养老项目却形成孤立的“老人城”，与市场需求存在偏差。

 

2.养老，自理化

 

候鸟式养老、分时度假的概念成为越来越多养老项目的噱头，然而，真正的养老需求却是那些失能、失智，具有刚性需求的老人和家庭。

 

3.养老，机构化

 

养老机构酒店化、养老机构医院化是目前养老项目的形象类比，然而，真正的养老机构应该像家，是一个有温情，有幸福感的养老居所。


 

万科养老理念

 

1、 机构养老社区化、机构养老家庭化

 

2、 以养老机构(主要为护理型)为平台，辐射具有居家养老、社区养老需求的社区家庭。

 

3、 养老设施建设与社区服务配套相结合，平台开放，资源共享。

 

万科“三位一体”养老服务体系

 

1、 社区嵌入式小型机构

 

根据社区区位、规模、老龄化程度等因素，针对老旧社区回购配套，针对新社区配套建设“社区嵌入式小型机构”，配备老年餐桌、日托中心、活动中心等服务设施，提供24小时长期照顾、日托、喘息服务、老年餐饮、健康管理等服务。

 

2、 城市养老服务综合体

建立“自理公寓+护理公寓+商业配套+医疗配套”为一体的城市养老服务综合体，以其为社区服务中心，在针对全龄老年人服务的基础上，提供社区综合性配套服务。

 

3、 全龄化养老服务社区

建立大规模养老社区，其中针对老年人，配备亲子两代居、居家型养老公寓、医疗机构、养老机构、老年大学、老年餐厅、户外健身场等一系列养老服务配套，整个社区进行适老化配套。

 
 

万科实践

 

北京万科针对自己二十多个已入住小区老龄人口做了认真翔实的调查、了解这一特殊客户群体的实际需求之后，认为解决养老保障的基点应放在社区，形成一种全新的社区养老模式——社区全龄化养老体系系统工程。

 

(一)机构养老社区化

 

社区是老年人的基本活动场所和生活空间，依托社区就近进行生活照顾、医疗保健及精神慰藉等方面的服务，是解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求，提高老年人生活质量的现实需要。因此，为完成这一目标，北京万科将本着就近原则，在全市新建小区有部分有条件的在建小区内，根据小区的建设规模及人口规模持有一至若干幢包括住宅、商业楼栋在内的资源，主动放弃传统的快速销售、快速回款运作模式，而是站在贡献社会、服务小区，使社会整体福利最大化的角度，将这一部分开发商的自有资产用作服务于本小区的养老设施。

 

在老人居住小区内设置养老机构，可避免老人离开自己熟悉的生活环境，迫使自己去适应新的生活方式，且老人可根据自己的个性化需求定制租期，最大程度上满足老人生理与心理的双重需求。

 

(二)融合社区现有商业配套服务体系，提供全龄化养老服务

 

除了优质的硬件设施，我们也将站在老人的角度，将“健康生活&护理”作为我们养老业务的核心组件之一，形成以精细化护理服务为特征的养老机构，为此我们一方面将所有用作养老楼栋的1~2层将重新设计，建立针对老人的特殊设备及功能用房，包括但不限于长者健身房、长者多媒体娱乐室、长者移动互联网，并与万科已在社区上形成一定品牌效应的社区商业联动，打造一体化综合配套服务，建立适合长者生活的圈子。

 

(三)整合全市优质医疗资源，提供社区专业养老照护服务

 

我们已与北京多家著名医院及医疗护理机构签定战略合作协议，将医院的资源延伸到社区，为社区内的老人提供高水平的医疗服务奠定了基础。未来社区养老提供医疗服务除能治疗老年人的一般性疾病外，还需具备针对老年突发性疾病紧急抢救的能力，如需转院还应有急救车送往市内医院，对老年常见病(如心脑血管疾病、糖尿病、老年痴呆等)提供日常保健咨询，定期举办保健讲座，定期外请老年病专家前来坐诊。将医疗服务与养老服务设施相结合，满足社区老龄人口对医疗康复、老年护理、临终关怀、健康咨询、养生等服务需求，并以社区为单位有针对性的开展老年康复护理服务试点。

 

(四)提供居家、社区、机构一体化养老服务。

 

社区化养老的优势是既可以为不愿长期居住在集中养老院，但又有短期居住需求的老年人提供就近便利的服务。比如刚刚出院的老年人需特殊照顾手段的老人及短期无人照料老人，通过搭建的社区养老康复护理体系，开展日间照料或短期托管服务，并能过与高水平专项医疗机构合作，为社区居民提供术后康复、保健、老年护理、短期看护等服务，利用医疗专业能力，使其发展成为独特的医疗康复基地及老年人短期护理专业流动站。又可以根据周边社区和社会的需求扩展成机构养老功能。比如我们预留部份养老公寓，当长期居住需求达到一定数量时，可以开放这些养老公寓作为机构养老设施。

 

 

万科养老产品的九大核心指标 

 

九项核心指标是从一个投资开发和运营的的养老机构到底应该用哪些项目控制，万科提炼九项最核心的。

 

第一，建筑规模，总面积应该是在5000-10000㎡。

 

第二，公共区域占比的面积，应该是小于55%。

 

第三，床均的建筑面积是40㎡。

 

第四，万科老人的构成比例应该是有活跃，半护理和全护理型的，比例是各占1/3。

 

第五，因为万科老人的结构，万科计算出来万科的护理能力应该是总护理角度来看，应该是1：4-1：5左右，万科还把整个机构的员工加上的话，差不多是1：2的标准。

 

第六，万科的单方成本的控制。假设万科新建这样一个养老机构，单方成本控制在8000块钱左右/㎡。

 

第七，运营收支平衡点，有运营的若干机构大概入住率达到75%左右达到收支平衡。

 

第八，EBIDTA是基于建立投资标准，控制在5%以上。

 

第九，对于客户来说，养老机构的定位还是服务于普通大众，所以万科的人均月床位收费基本是6000-10000左右的标准，并不是很高端的。这些收费可以保证万科的服务品质，这个包括床位费和护理费。