实战派丨养老地产「法务」分析篇
对于养老服务风险，建议通过相关保险来建立机构养老风险管理体制和分担机制。养老服务的风险把控还应当主张养老服务本身的服务质量，对提供服务的方法、时间、标准等要求应当在入住时与合同相对方达成一致，以免发生纠纷。
养老地产法务流程
（一）项目筹备阶段
项目筹备阶段，是开发企业寻找土地，寻找、接洽合作伙伴，对项目是否可以进行论证的过程。
养老地产项目的前期筹备阶段，除了作为一般的地产项目提供相应的法律建议外，应该结合养老地产的特点，把握国家对此类项目的减免税政策，重点研究现行法规政策对养老地产项目的优惠及补助，根据项目特点为项目的筹资融资提出法律建议，参与制定项目长期规划书等。为项目公司日后的顺利运营创造良好的先决条件。
（二）项目建设阶段
注意结合养老地产特点，充分考虑养老地产的消费主体的需求，以及国家法律法规对养老住宅的特殊规定，在项目的签约、谈判、执行中注重养老地产的特别规定和要求。
（三）项目经营阶段
养老地产是一种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式有很大不同。因为缺少政策的支持，养老地产最艰难的还是在经营阶段。在此阶段，最重要的是根据养老地产的特点，协助设计销售或租赁实施方案，协助开发企业完善商品房租售条件。
养老地产开发的法律风险
（一）养老地产土地取得阶段的风险
养老地产项目的土地性质，不仅决定项目的开发成本，对项目融资及开发前景也有重大影响。
1、以国有土地使用权出让方式取得土地使用权
采取此方式取得土地使用权，最大的优点在于土地使用权及开发的房屋所有权明晰。但其缺点也比较明显，就是取得土地使用权的成本过高，与普通住宅开发没有差异。
2、以划拨方式取得土地使用权
根据《规划用地目录》，老年人社会福利设施用地，可以以划拨方式取得，但此类划拨用地往往直接给公办养老院。
3、以集体建设用地建设养老地产项目
在集体土地上建设养老地产项目，土地使用权属于集体组织，作为地上物的实际投资主体，开发商不能完全获得地上物的所有权，顾无法出售，如果采用租赁持有模式，我国法律规定租赁合同的最长期限不能超过20年，超过部分无效。且因为土地性质问题，也将导致融资困难。
目前，国内并没有专门针对养老地产项目的土地，用地性质模糊，导致养老地产市场用地乱象。
（二）养老地产项目中养老服务的法律风险及把控
养老地产项目，并不单纯的属于房地产开发，其主打的是服务，房地产开发是项目的基础。养老服务的高风险在于入住的老年人自身生理和心理机能的退化和病变，由于老年人疾病急性发生的不可预知性，养老机构发生意外是一个普遍性的问题，在住宅建设与社区管理相融合的的开发经营中，开发商不得不面对养老服务的风险。
对于养老服务风险，开发商拟定格式化免责条款，并不能完全的规避风险，而是应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并且应当对其中的免责条款进行特别提醒并有按要求进行说明的义务。
对于养老服务风险，建议通过相关保险来建立机构养老风险管理体制和分担机制。养老服务的风险把控还应当主张养老服务本身的服务质量，对提供服务的方法、时间、标准等要求应当在入住时与合同相对方达成一致，以免纠纷。
（三）养老地产项目运营模式的法律风险
1、买卖型养老地产项目的法律风险
买卖型养老地产，是以养老地产为概念，以出售住宅所有权来收回成本并获得利润。这种模式投资回收期相对较短，风险较低。但是这种模式，要求必须是产权明晰的养老地产，前期开发成本过高，同时由于养老地产的特殊性，采取普通住宅的经营方式，可能导致项目最终无法按照养老项目的目的去管理。
2、持有型养老地产项目的法律风险
持有型养老地产项目包括“会员制”运营模式和租赁型运营模式。
会员制运营模式，是通过一次性支付会员费，定期支付管理服务费形式，为老年人提供房屋的居住权，并在需要时提供辅助生活或医疗照顾，但老年人并不获得房屋的所有权。这种模式主要针对中高收入的老年人。但是会员制运营模式，老人对房屋仅有使用权而没有所有权，一旦企业在经营中出现问题，会员将面临巨大的风险。另外一个法律风险在于要求老人入住缴纳巨额的会费，可能涉嫌集资，触犯法律红线。
租赁型运营模式，老人仅需缴纳一定的保证金及租金，如需护理，按照市价支付护理费。这种模式入住门槛比较低。但是对于开发商而言，客户流动量加大，养老服务风险难以把控，同时资金回笼较为缓慢。
