养老项目7大融资模式优缺点比较

背景

养老项目具有投入资金大、收益低、投资回报周期长特点，不少养老项目因为资金不足致使项目难以持续推进。

在市场环境不景气、经济下行的形势下，各行各业都面临融资难的困境，而养老行业融资难尤为明显。什么原因造成养老项目融资难？

1.养老服务业是横跨第一产业、第二产业和第三产业的综合产业，投资体量大、回报周期长，回报率低，金融机构认可程度低

2.养老用地性质决定项目做资产抵押贷款难度系数，物权法对公益机构贷款的资格、房产抵押的条件都有一些限定

3.养老项目资金自平衡能力弱

4.养老项目本身盈利能力与房地产项目相比较弱
 

一、融资方式定义

融资方式即企业融资的渠道。它可以分为两类：债务性融资和权益性融资。

前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。

债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。
 

二、养老项目7大融资策略

厚朴养老产业研究中心深入研究我国养老产业融资政策，搜集分析国内典型融资实例，总结出养老项目7大可操作性强的融资模式，以期为养老项目投资者与运营者提供帮助。

 

由于篇幅有限，仅举政策性银行贷款
 

三、政策性银行贷款及要求

2015年1月民政部与国家开发银行出台（以下简称国开行）（民发〔2015〕78号）《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》，明确了国开行支持养老服务体系的具体范围与贷款要求。
 

下面以国开行为例，详细解读养老服务企业如何申请养老项目专项贷款支持。
 

（一）国开行贷款项目申请类型

1.社区居家养老服务设施建设项目。主要包括城市社区日间照料中心、老年食堂、老年活动中心和养老服务信息平台；其他为改善老年人居住条件和生活环境的便利化社区养老服务设施。此类项目以市、县（区）为单位，实施整体融资支持。

2.居家养老服务网络建设项目。主要包括支持为老年人上门提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等涵盖生活照料、健康服务、文化娱乐、精神慰藉、法律咨询等服务的居家养老服务型小微企业以及各类规模化、连锁化、品牌化的组织发展，对于此类项目通过统贷方式批量化支持。

3.养老机构建设项目。主要包括养老院、社会福利院、老年养护院、敬老院、养老社区等各类为老年人提供集中居住和照料等综合性服务的建筑及设施。

4.养老服务人才培训基地建设项目。主要包括支持高等院校和职业院校增加养老服务相关专业和学科建设，培养相关专门人才；支持依托职业院校和养老机构开展养老服务培训实训基地建设，加强对相关人员的专业培训。

5.养老产业相关项目。主要包括支持直接为老年人提供生活照料、健康服务、产品用品的企业。
 

（二）贷款具体要求

1.借款人要求

借款人应为依法成立的实施社会养老服务体系建设的企（事）业法人及其他合格主体，具有清晰的产权关系和健全的治理结构，并具有与国家开发银行合作开展业务的相应资质。不同类型的借款人需满足相应行业的从业资质和条件。

2.项目筹资要求

养老项目的资本金来源含政府补助资金、借款人自有资金和纳入项目总投资的借款人非货币资产等。资本金占比应不低于总投资的20%，不足部分可申请贷款；项目资本金应与贷款资金同比例到位。

3.还款来源要求

公司融资的还款来源主要为公司自由现金流，包括但不限于借款人日常经营性收入、借款人自身拥有的资产变现产生的收益等。
　　项目融资的还款来源主要为项目自由现金流，包含但不限于养老床位的租赁收入、各项养老服务的收费、配套商业设施的销售（或租赁）收入等。

4.贷款利率和期限要求

贷款利率按照国家开发银行贷款定价模型进行测算。贷款期限根据项目偿债能力分析确定，最长不超过15年，宽限期应不超过项目建设期，且一般不超过3年。

5.信用结构要求

充分利用借款人、担保人、项目自身、地方政府等相关利益方的有效资源构建信用结构，可采用资产抵押、保证担保、股权质押、收费权质押等合格担保方式。完善其他风险缓释措施，包括客户在国家开发银行建立监管账户等。
 

（三）操作流程　

1.项目开发

民政部门和国家开发银行要共同建立广泛的项目入口机制，有贷款需求的借款人，可填写开发性金融支持养老服务项目申请表（见表3-1），说明项目建设内容、总投资额、拟申请贷款额度以及享受政府各项补贴和优惠情况等，并报民政部门提出意见。对符合国家政策和养老服务业发展方向、属于当地重点支持范围且可以纳入社会养老服务体系融资范围的养老项目，当地民政部门要予以支持，并积极向国家开发银行各分行推荐。

2.评审及审批
　　国家开发银行对具备评审条件的项目，按照工作流程纳入评审计划、完成评审工作和审批程序，及时将审批结果反馈民政部门，并给予业务指导。
　　民政部门对项目评审提供政策指导，协助国家开发银行判断当地养老市场现状和趋势，必要时共同对部分项目现场调研，并积极争取相关优惠政策。

3.信贷管理
　　国家开发银行审批通过的项目，按照工作规程进行合同签订、贷款发放与支付、本息回收、贷款管理等工作。
　　民政部门在贷款发放后对项目实施提供后续跟踪指导，同时推动落实相关优惠政策。