投资必读：如何正确考察养老项目？

养老机构这一类经营性项目与一般的销售型住宅的跑盘完全不同，考察的时候需要把握住重点，不能面面俱到、泛泛了解，既浪费时间也浪费机会。结合自己多次考察的体会和做养老项目的实际需要，总结了以下七个方面的要点，需要在考察中详细了解。

首先，项目的基础条件。包括：

项目的区位条件（在城市的什么区位，成熟度如何）；

项目的床位规模或者建筑规模；

项目的自然资源条件；

项目的医疗条件（有没有内设医疗机构；周边有没有医院；跟医院有什么关系）；

项目的交通条件（有几种公共交通可以达到；从市中心到这里的时间等）；

项目周边的社区资源条件（周边有多少小区）。

经营类的项目的成功在很大程度上都跟项目的地段条件有关。养老机构也同样。项目的区位条件和规模，是项目成败的前提。

第二，项目的床位结构和实际入住情况。

通过床位结构可以看出项目面对哪些老人群体提供服务。

我们把老人群体划分为六种类型：低龄健康老人，高龄自理老人，慢病自理老人，长期照护老人，专业护理老人，脑退化（失智）老人。（这里，高龄的概念是80岁以上老人。）

高度护理型的床位和自理型的床位设计是完全不一样的，只要看这个机构的各类床位的配比关系就可以搞清项目针对的主力人群。

项目的实际定位不用看院方的营销宣传，通过床位结构直接就能够判断出来。

通过院方原定的床位结构，结合实际入住老人的情况，就可以看出来原来项目市场定位的准确度如何，市场的真正需求在哪里。

功力深一点的话，通过床位的楼层分布，与各种公共空间的关系，可以看出来该机构设计的专业程度和经营理念。

第三，收费标准。

收费标准是判断养老机构市场定位的核心指标之一。

实际上，只要知道养老机构的床位配比和收费标准，这个项目的真正定位就可以判断出来了。

如果是给一个养老机构做顾问方案，只要定出来床位结构，再定出来收费标准，这个机构的经济大账基本上就可以算出来了。当然，后续还要结合地块地形条件或者物业的建设条件，再做深化、细化调整，但大的定位方向就已经可以确定了。

收费标准主要看的是押金的收取标准，床位的收费标准，日常费用的收费标准，餐饮的收费标准，以及不同护理等级的收费标准。

另外还要看一些收费、退费的政策。

收费标准是该养老机构后期市场价值兑现速度的一个重要参考值。

第四，设备设施配置情况。

养老机构内部有很多的适老化设计和老人用品用具，很多人喜欢盯这些细节看，实际上一些更加大型的、专业化的设备设施更加重要，既是项目前期投资时的主要成本，又是后期市场推广时候的主要亮点。

养老机构的特色大型设备主要是在三大空间中体现：

一个是老人寝室内的床具、洁具和安全呼叫系统；

一个是公共活动空间中的特色专业设备，比如洗浴设备，水疗设备等。

一个是康复治疗室内的专业设备，例如治疗床、牵引设备、按摩机等等

如果更进一步，了解更加深入的话，还要看厨房、洗衣房方面的专业设备情况。

需要了解到，专业护理老人的床是什么配置标准？公共的洗浴设施是什么配置标准？康复设施是什么配置标准？洗衣房、厨房内的大型设备是什么配置标准？有没有专业的助移设备等等。

设备设施是养老机构除去建设成本外，前期投资的最大的一块成本。设备设施的配置水平，既能体现经营理念，又能体现专业程度。

第五，人员配置情况。

养老机构是靠人提供服务获得收益的一个生意。养老机构的人力成本实际上占到运营成本的50~60%，是机构运营成本中最大的一项。

养老行业是一个人力成本敏感型的行业。

能够看懂养老院的人员配置实际上是需要专业水平的，因为这首先需要了解各种人工在配比上面的标准，比如说护士人员的合理配置比例，护工人员的合理配置比例，社工人员的配置比例，等等。成熟国家对于人员配比都是有标准的，不同的配比意味着不同的服务效果。有经验的人，重点就是看这一块。

考察的时候，需要了解到，该机构中，护士人员有多少，护工人员有多少，社工人员有多少，还有是否设置了专门的医生、营养师、物理治疗师（康复师）等。

人员的配比如果不够，服务的质量是肯定要打折扣的。

真正要从经营的角度来看的话，人员的配比是一个需要仔细研究的部分。

第六，服务内容有哪些。

需要了解该机构能够提供的服务内容有哪些。服务内容的丰富和专业，是养老机构持续盈利，以及盈利水平的根本保障。

例如，有哪些专业的服务？有哪些是特色的服务？有哪些院内的活动？各种等级的照护的服务内容，日间照料的服务，送餐的服务，居家上门服务，培训服务等等。

基础的服务是哪些？是怎么提供的？

专业的服务是哪些？服务的提供方式，收费方式，使用率等等。

特色的服务是哪些？谁来提供？使用情况等。

医疗的服务怎么提供？老人吃药怎么管理？打针怎么办？院内能不能开药？有没有医生上门服务？急病转诊怎么办？等等。

第七，本机构的特色亮点。

要了解该机构中有哪些特色化的服务内容。例如按摩、足疗、感官治疗、失智训练、临终关怀等等。

特色亮点是吸引客户，营销宣传的重要内容，有助于养老机构的口碑传播和入住率的提升。

了解这七个方面之后，对于养老机构的经营情况的了解应该说已经是比较深入了。下一步要更加深入的话，就要了解该养老机构在管理制度和方法方面的东西了。一般的考察，不需要了解到这一程度，但是如果是有在营项目，想要深入学习，就主要是关注管理层面、经营层面和操作层面的东西。

另外，参观养老机构不能只看环境细节，实际上各种功能设施的空间布局、位置的相互关系比细节更加重要，例如，厨房在什么位置，跟餐厅的关系是什么？跟老人的房间的关系是什么？跟公共活动空间的关系是什么？为什么要这样布局？出于什么样的经营理念？这样布局的经营效果怎么样？……这些问题和反馈对于自己项目的规划方案具有很高的指导性。

建议拍照的时候要刻意把这些位置关系拍出来，后面会是非常有价值的参考资料。光是拍一些适老化的设计细节和小东小西，实际上意义不大。（作者：李公子,版权归原作者所有）